קניית דירה מכונס נכסים הינה תהליך פשוט, כאשר מכירים ומבינים אותו היטב. את תהליך הרכישה ניתן לחלק לשלושה שלבים, בדיוק כמו בקניית דירה בשוק הפרטי, אך עם מספר הבדלים קטנים. כדי להבין את ההבדל שבין רכישת דירה בשוק הפרטי לרכישת דירה מכונס נכסים, כדאי לקרוא איך קונים דירה מכונס נכסים.
כאמור, ישנם שלושה שלבים בתהליך קניית דירה מכונס נכסים.
השלב הראשון: הכנה ובנייה של התקציב
יש לדאוג לכל ההיבטים הפיננסיים ולשאול
את 4 השאלות הבאות:
1) כמה הון עצמי יש לנו?
כאשר רוצים לבצע קניית דירה מכונס נכסים, המשכנתא שתתקבל מהבנק תהיה כמו זו שתינתן ברכישה בשוק הפרטי. אם זאת הפעם הראשונה בה אתם רוכשים דירה, תקבלו עד 75% משכנתא משווי הקנייה או שווי השמאי (הנמוך מהשניים), ותזדקקו ל-25% הון עצמי. אם תרצו לעבור לדירה אחרת במקום הדירה שבבעלותכם, תוכלו לקבל עד 70% משכנתא עבור רכישתה ותזדקקו ל-30% הון עצמי. ברכישת דירה נוספת על זו שכבר בבעלותכם, תוכלו לקבל עד 50% משכנתא ותזדקקו ל-50% הון עצמי.
לכן, חשוב לבדוק מראש מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בהתאם לכוונות הרכישה, לפני שניגשים להציע הצעות מחיר.
2) מהו גובה המשכנתא המאושר, לפי האישור העקרוני שקיבלנו?
השאלה הזו ממשיכה את השאלה הקודמת ומשלימה אותה. באמצעות השאלה הקודמת הבנתם לכמה הון עצמי אתם זקוקים, אבל כדי לדעת אם ההון העצמי יספיק לרכישה - חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק לגובה המשכנתא. לא תמיד הבנק יאשר את מקסימום האחוזים האפשריים, כאשר גובה המשכנתא שיאושר תלוי במידה רבה בהכנסה הפנויה שלכם. לכן, יכול להיווצר מצב בו עבור רכישת הדירה הראשונה שלכם יחליט הבנק לתת לכם אישור עקרוני למשכנתא בגובה 65% מסכום הרכישה, למשל, ולא את ה-75% המקסימליים. הדבר ישנה את סכום ההון העצמי שלו תזדקקו.
מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות ואף להיעזר בליווי שלו לאורך כל התהליך.
3) האם כדאי להיעזר באנשי מקצוע כמו עורך דין, יועץ נדל"ן ויועץ משכנתאות?
התשובה הקצרה היא: בהחלט כן.
ועכשיו נפרט.
בכל רכישה בסכומים כה גבוהים חשוב שילווה אתכם הצוות הנכון. בעולם הנדל"ן, אלה הם שלושת אנשי המקצוע הכי חשובים לתהליך:
עורך דין: במקרה של רכישת דירה מכונס נכסים, נוסח ההסכם אינו פתוח למשא ומתן, מלבד שינוי קל בפריסת התשלומים. הדבר עומד בניגוד לרכישה בשוק הפרטי, שם ניתן לנהל משא ומתן על כל סעיף וסעיף. ועדיין, ליווי משפטי חשוב בשני המקרים, על מנת להבין טוב יותר על מה חותמים.
זאת ועוד, עורך דין יוכל להציג בפניכם את הרקע המשפטי שבגינו הגיע הנכס מלכתחילה למצב של מכירה דרך כינוס.
יועץ נדל"ן: יוכל להסביר לכם איך קונים דירה מכונס נכסים, לכוון וללוות אתכם לאורך כל התהליך, לתת לכם הערכה של שווי הנכס ולבנות עבורכם נתח שוק, כדי שתבינו כיצד השמאי העריך את הנכס ומהו הסכום שכדאי להגיש בהצעת המחיר. נוסף על כך, יועץ הנדל״ן יבנה ביחד אתכם אסטרטגיית רכישה, בהתבסס על ניסיונו בתחום ועל הידע שיש לו בנוגע לתהליך, ובהתאם לתקציב העומד לרשותכם.
חשוב להבין שבשונה מקנייה בשוק הפרטי, שם מפרסמים את המחיר אותו רוצה המוכר עבור הנכס, ברכישה דרך הכונס לא ידוע מחיר הנכס. הדבר נובע מכך שהנכס נמכר בסגנון של מכירה פומבית ומטרת הכונסים היא להגיע למחיר מקסימלי.
יועץ משכנתאות: כאשר פונים לבנק לקבלת משכנתא, עליכם לזכור שמטרת הבנק היא להרוויח כמה שיותר מהריביות שלכם. יועץ המשכנתאות יודע כיצד לנהל משא ומתן מול כמה בנקים, על מנת להשיג עבורכם את המשכנתא הטובה ביותר. הדבר עשוי לחסוך לכם עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים מההחזר הכולל.
עלות סך כל ההוצאות על אנשי מקצוע יכול לנוע בין 25,000-40,000 ₪, בהתאם למצב ולמורכבות התהליך.
4) האם לקחנו בחשבון הוצאות שיפוץ?
כחלק מחישוב ההוצאות שלכם, כדאי לקחת בחשבון שיש נכסים שתרצו או תצטרכו לבצע בהם שיפוץ. השיפוץ יכול לנוע מקוסמטיקה בלבד, למשל צבע ותיקוני תחזוקה, ועד לשיפוץ מסיבי.
בזמן הסיור בנכס חשוב להעריך, פחות או יותר, מהי תהיה עלות ההשקעה בשיפוץ.
השלב השני: חיפוש ואיתר הנכס
לחצו כאן לצפייה ברשימת דירות מכונס נכסים
המפורסמים אצלנו באתר.
דירות המוצעות למכירה דרך כונס נכסים מפורסמות במספר אתרים, ובכלל זה האתר שלנו. באמצעות האתרים הללו קל לעקוב אחר נכסים חדשים המוצעים למכירה, וכל שיש לעשות הוא להירשם לאחד מהאתרים הרלוונטיים ולהתחיל לקבל ממנו עדכונים על נכסים. כל האתרים, ואנחנו ביניהם, מעדכנים על נכסים חדשים בעיקר באמצעות אימיילים. אלא שאצלנו תוכלו לקבל עדכונים גם בערוצים נוספים, כמו פייסבוק, אינסטגרם וטלגרם.
בעוד שבאתרים אחרים תצטרכו לשלם עבור מנוי חודשי על מנת לקבל את העדכונים על הנכסים המוצעים למכירה, אצלנו תוכלו להירשם בחינם לקבלת העדכונים, ותשלמו רק עבור הורדת מידע על נכס ספציפי, שעליו תרצו לקבל פרטים.
ההבדל העיקרי בין שני מסלולי העדכון הוא זה: במסלול הראשון, בו משלמים עבור מנוי, נחשפים למידע על כל הנכסים המפורסמים. במצב כזה, אם בחודש מסוים לא הוצעו למכירה נכסים חדשים באזור בו אתם מעוניינים לקנות דירה מכונס נכסים – עדיין תצטרכו לשלם על מנוי, שלא הניב לכם תוצאות רלוונטיות. במסלול השני, לעומת זאת, מקבלים מידע על נכסים חדשים בדיוק כמו במסלול הראשון, אך משלמים רק במידה ומתפרסם נכס ספציפי שבו אתם מתעניינים ועליו אתם רוצים לקבל מידע.
לחצו כאן לצפייה ברשימת דירות מכונס נכסים
המפורסמים אצלנו באתר.
מצאתם פרסום של נכס שמעניין אתכם? כעת תצטרכו לתאם סיור בנכס. פרטי יצירת הקשר יופיעו במודעה הרשמית של הכונס. במהלך הסיור, חשוב להתבונן היטב במצב הנכס, ובדיוק כמו ברכישה בשוק הפרטי להחליט אם הנכס מתאים לצרכיכם ולהעריך את עלות השיפוץ, אם נדרש כזה.
במידה והנכס מתאים לכם, בשלב הבא יהיה עליכם לגשת אל הבנק ולהוציא צ׳ק בנקאי בסכום של 5%-10% מהצעת המחיר שבכוונתכם להגיש. על הצ׳ק להיות רשום לפקודת כונס הנכס. הכונס יאסוף מספר הצעות עד ליום מסוים לאחר הביקור בנכס, כאשר לימי הביקור הוא יזמין מספר רב של מתעניינים. רק חלק מהמבקרים יגישו בסופו של דבר הצעות מחיר.
לאחר שיפקע המועד להגשת הצעות מחיר, יקבע הכונס תאריך להתמחרות בין כלל המציעים. ביום ההתמחרות ייקבע הזוכה שירכוש את הנכס, ובאותו המעמד הוא יחתום על חוזה המכר. אי לכך, יש להיערך ליום ההתמחרות בהתאם ולקבל יעוץ משפטי.
השלב השלישי: התמחרות וחתימה על חוזה מכר
ביום שנקבע להתמחרות יגיעו למשרד הכונס כלל המציעים אשר הגישו הצעת מחיר חתומה בצמוד לצ׳ק בנקאי. לכל כונס של נכס יש דרך מעט שונה לנהל התמחרות, אך המשותף לכולן הוא עריכת רשימה של כלל המציעים לפי סדר אקראי, כשבעל ההצעה הגבוהה ביותר מדבר אחרון. לשאר המשתתפים ניתנת האפשרות להעלות את הסכום או לא להמשיך בתהליך ההתמחרות. מי שבוחר שלא להמשיך, יקבל את הצ׳ק הבנקאי שלו בחזרה.
לאחר שיש זוכה בנכס, הוא חותם על חוזה מכר.
.svg)
